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昨日（2月10日）に大阪府行政書士会青年会の主催による、住宅宿泊事業法、特区民泊の研修会にて講師を務めさせていただきました。

研修会の質問において、参加者の方から、大阪府における「特区民泊補助金」のご質問をいただきました。

過日にもfacebookにて投稿いたしましたが、この補助金については、29年度は知事復活での予算組みで、補助金交付の目標施設数も補助実施施設８施設以上、特区民泊施設もこの補助金対象に含むという、ざっくりとした表示になっていました。
ちなみに、29年度の補助金申込期間は7月18日～7月31日の2週間でした。

特区民泊施設として運営していくためには、大阪市に所在施設の場合には大阪市保健所へ、それ以外の場合には大阪府の管轄保健所へ（保健所設置市の場合には、その市の保健所）「認定」申請が必要となります。
その他にも申請や確認を行う窓口があります。申請手続きの流れは、大枠で以下のようになります。※大阪市での申請をもとに作成しております。

１．事前相談
①保健所・・・特区民泊施設としての認定申請窓口
②消防署・・・消防設備、その他消防法への適合
③都市計画局・・・建築基準法への適合
　　・木造３階建物件や建物の既存用途が「共同住宅」 「長屋」
　　　「一戸建て」以外の場合は相談必須
④環境局・・・廃棄物の処理方法
　　・特区民泊施設から出るゴミは、「事業系廃棄物」となるため、
　　　原則廃棄物処理業者への回収依頼必要
⑤市税事務所・・・固定資産税について

２．消防設備工事の実施
必要に応じ内装工事、扉等の設置工事が必要なケースあり。
消防署への事前相談内容に基づき、工事を実施。
①工事完了後、「防火対象物使用開始届」
↓　　　　　　「消防法令適合通知書」　等を消防署に提出
②消防職員による立入検査　　※原則申請者立ち合い
↓　主な検査事項　・法令に適合する消防設備の設置
↓　　　　　　　　・防炎物品（カーテン、カーペット等）の使用
↓　　　　　　　　・避難経路図の掲示と避難経路の確保
↓　　　　　　　　・火気使用設備の適正な配置
③消防法令適合通知書の交付⇒保健所への特区民泊施設申請に添付

３．特区民泊認定申請に必要となる事項の準備
①施設のホームページ
　　・必須の掲載事項：２泊３日以上の利用
　　　　　　　　　　　対応言語（日本語＋１言語以上の外国語）
②廃棄物の処理について
　　廃棄物については、事業系廃棄物となるため一般住宅のゴミと
　　として出せません。
　　処理業者との収集契約が必要となります（原則）
　　ア．廃棄物処理について滞在者への周知方法
　　イ．廃棄物の保管場所と表示方法
　　ウ．廃棄物の収集・運搬方法（一般廃棄物、再生資源化物、産業廃棄物）
　　大阪市一般廃棄物処理業者一覧
　　大阪市産業廃棄物処理業者名簿
③居室の清掃体制
　　自社で実施するか、代行業者に依頼するか
④ゲスト（宿泊者）からの予約対応・問合せ窓口、鍵の受渡し方法等
　　自社で実施するか、代行業者に依頼するか
⑤施設の使用方法（設備、非常連絡先等）の案内作成
　　対応する外国語での表記とその日本語訳
⑥宿泊者との「賃貸借契約書」の作成
　　対応する外国語での表記とその日本語訳
<必須の記載事項>
　　・居室の滞在のみを目的とする契約であること
　　・居室の衛生管理その他の管理上特に必要があるときは、
　　　予め滞在者の許可を得て、居室内に立入りができる旨の記載
　　・３日以上利用する旨
　　・中途解約の場合の、返金禁止条項
　　・トラブル防止のための記載
　　　　　　　国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関するガイドラインＰ１８参照

４．近隣住民への特区民泊施設の事業内容説明
　　・説明の対象地域の考え方

　　・必要な事項を記載した書面を用い、戸別訪問又は説明会
　　　にて説明実施。
　　・ポスティングのみの周知は不可。

５．認定申請書等の提出
①環境局への「廃棄物の処理方法」の提出
↓
②保健所へ「認定申請書」提出　　※手数料21,200円

６．保健所の現地調査
　　
　　・必要設備の確認
　　・施設等の表示の確認
　　・施設利用案内の確認　　等

７．環境局への「廃棄物の処理に関する報告」の提出
特区民泊の営業開始までに提出する。

＊注意：上記の２．３．４．は並行して行っていくことになります。

特区民泊を始めるにあたって、民泊施設の「場所」「物件」の目星がついたら、次に行うのは、大きく分けると、施設に必要となる「消防設備」についての事前相談と、清掃・ゲスト（宿泊者）対応を誰が行うかを考えることになります。

１．消防設備の事前相談

特区民泊施設として営業する場合には、その施設（客室）は、消防法では、一般住宅からホテル・旅館等と同じ扱いになります。
このため、一般住宅であった建物やマンション等の全部又は一部を特区民泊施設として利用する場合には、消防法に定められた消防設備を新たに設置する必要があります。また、建物全体の消防法令上の規制が変わる可能性があります。
通常の場合、特区民泊施設として必要となる消防設備は、「自動火災報知設備」「誘導灯」「非常用照明」ですが、建物の規模によりその他の設備が必要となります。

まず、どのような消防設備が必要となるのかを相談のため、事前に特区民泊施設の所在地域を管轄する消防署を訪問します。（事前予約必要）
その際には、建物の図面（平面図、立面図、室内の火気使用設備の配置図）及び建物登記簿謄本を持参するようにします。また、消防設備の工事が必要となりますので、消防設備工事会社の担当者と同行するのがよいでしょう。

消防設備工事については、施設の構造、広さ、階数、配線状況などにより必要となる金額が大きく異なります。一例では木造１戸建て（2階建て）の建物で平均的に40万円以上を見込んでおいたほうがよいでしょう。

設置する消防設備以外に
・カーテン、カーペット等は防炎のもの
・消防用設備等の点検報告が年１回必要になる
・避難経路図の作成
など、必要となることがあります。また、民泊施設を行うことにより建物全体での収容人数が３０人を超える場合には防火管理者の選任や避難訓練の実施なども必要となるなど、収容人数や建物の構造により設備以外の面でも一般住宅のときとは変更になる部分があります。消防署での事前相談の際に詳しく確認しておくようにしましょう。

２．ゲスト（宿泊者）対応、清掃などの実施者を考える。

特区民泊施設運営では、宿泊者が外国人であるため２４時間外国語での対応を行えるようにする必要があります。（対応言語は日本語と最低１言語の外国語）
また、インターネットを通じての集客となりますので、インターネットでの予約対応（メール、ホームページ）、宿泊施設として衛生的な環境を整備するための清掃なども行う必要があります。
これらを特区民泊を運営する方が直接行うのか、代行業者に任せる場合には、どこまで任せるのかを決めていかなければなりません。

さあ、国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（「特区民泊」という。）を始めるぞ！と思った時に、何から始め、どこに注意が必要なのか？をポイントを絞って解説していきたいと思います。

１．場所
（１）営業可能な地域
特区民泊については、大阪のどこでもできるわけではありません。
・大阪府における特区民泊実施地域http://www.pref.osaka.lg.jp/attach/27772/00000000/map1.pdf
東大阪市、堺市、枚方市、高槻市、豊中市の保健所設置市及び松原市、吹田市、交野市では、特区民泊を行うことができません。平成29年11月1日現在
・大阪市における特区民泊実施地域
http://www.city.osaka.lg.jp/kenko/cmsfiles/contents/0000341/341012/oosakashi.pdf

特区民泊は、基本的に「住居専用地域」や「工業専用地域」では営業ができません。（一部例外あり）
まずは、特区民泊事業をしようとする場所が、営業可能な地域なのかどうか、市のホームページなどで、「用途地域」を調べるところから始めましょう。

＊その際には、施設に必要な消防施設との関連から、あわせて「防火地域」「準防火地域」にあたる地域なのか、どうかも調べておくようにするとよいでしょう。

（２）駅からの距離
民泊施設の場合、駅からの距離、ターミナル駅への利便性なども重要要素です。
特に東南アジアでは、タクシーが発達していることもあり、長時間歩く文化がありません。この点も考慮しながら、物件を検討する必要があります。
おおよそ徒歩10分を超える物件の場合には、送迎や歩かせる工夫（物件までの周辺を楽しませながら歩かせられるか）等、何らかの手当ての検討も必要になるといわれます。

２．物件
（１）まず、特区民泊施設として認定を受けることができるのは、宿泊者を宿泊させる居室の床面積が25㎡以上（壁心で測定）となります。
床面積の計算には、風呂、トイレ、台所、クローゼットを含みます。ベランダは含まない。

また、登記簿において建物の用途が「事務所」になっていないかを確認してください。

（２）民泊物件については、自己所有か賃貸物件かで特区施設認定のための準備書類が異なります。
①賃貸物件や転貸物件の場合には、貸主が事業に使用することを了承しているか、またすべての賃貸借契約において事業に使用することが禁じられていない必要があります。
②また、自己所有でも分譲マンションの一室を民泊施設にする場合には、管理規約で民泊使用が禁止されていないこと、管理規約に民泊についての規定がない場合は、管理組合の承諾書が必要となります。

③一戸建ての場合、木造3階建ての物件は、2泊3日での特区民泊を行う場合には、3階部分が使用できません。また、消防設備の設置費用が大きくなる可能性がありますので、注意が必要です。

（３）特区民泊の居室には、基本設備として「風呂（シャワー室可）」「台所」「洗面所」「トイレ」が必要です。これらがない居室の場合には、設備設置の必要があります。